“国五条”细则落地引发大讨论 三大焦点最受关注

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3月8日,Minnan.com进入了房地产市场3月份的春季。原本火热的市场交易形势突然遭到了冲击。

《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》年3月1日,政府宣布将对个人住房销售严格执行征收20%个人所得税等具体措施。这一政策被称为《国家五项规章实施细则》

“中国五大法规”已经发布,但漳州的地方性法规预计将于3月底发布。 虽然实际的地方性法规尚未实施,但对这些法规的讨论却变得很激烈。 在过去的几天里,读者打电话给这家报纸,列出了新政策中的各种疑虑。针对购房者关心的话题和讨论的三大焦点问题,记者采访了相关业内人士,供读者参考。

焦点1

在什么情况下可以免除个人所得税?

记者从漳州市地方税务局契税窗口了解到,《国家五条》中关于“出售自有住房征收个人所得税”的规定并不是一项新规定,只是重申并强调要严格执行。 自2005年起,漳州市(襄城区、龙文区)对不符合“已使用5年以上且为家庭唯一居住房屋”要求的房屋征收20%的个人住房转移收入

“新政策出台后,实际上,税收负担对漳州市二手房转让影响不大。 许多购房者被误导,认为他们需要在转移所有权之前增加税收负担。 “漳州市地方税务局契税征收窗口的相关负责人表示,目前漳州市二手房(个人)转让的涉税政策仅适用于购买自用住房5年且是家庭中唯一居住房屋的个人免交个人所得税。转让两套房以上,需缴纳20%的个人所得税。

一些读者打电话询问新政策是否没有明确定义“一买一卖”的家庭。漳州的细则是否会继续遵循免税政策?记者从相关渠道了解到,为了鼓励个人换房,政策是将房屋转让给个人使用5年以上,是家庭唯一的居住房屋,在很大程度上仍然是免税的。 因此,这部分“换房族”可以放心

除免税政策外,二手房交易中的“房改”目前按总价格的2%征税。 福利分房初期,购房成本相对较低。如果房屋这一部分的转让交易也按差额的20%征税,就必须支付高额税费。 为了区别对待,漳州约三分之一的“房改房”目前按总房价的2%征税。

此外,直系亲属可以免除20%的个人所得税和大约3%的礼品契税。 2008年后,国家将对不到5年的非直系亲属捐赠的财产征收营业税、差额的20%和契税的3%。

聚焦2

第二次房贷紧张,漳州会跟进吗?

根据《国家五项规定》,中国人民银行地方分行可以根据城市人民政府新建商品房的价格控制目标和政策要求,在房价上涨过快的城市,进一步提高第二套住房贷款的首付比例和贷款利率。

那么,细则中提到的“房价快速上涨的城市将提高二手房贷款首付率和贷款利率”的范围是什么,漳州会不会跟进这个政策?

2011年,国务院要求各地控制房价过快增长,并提出了年度控制目标,将每季度公布一次。 2011年3月,漳州市宣布房价控制目标年增幅应低于13%~15%,当时市区普通住宅平均价格为4945元/平方米。 2011年上半年,市区普通住宅平均价格达到5488元/平方米,增长14.5%,接近今年控制目标。

从2011年到2012年,根据年度控制目标的最大增幅,按15%的增幅计算,漳州市2012年房价应为5686元/平方米,在合理的增长范围内 由于2011年底楼市低迷,2012年初许多房产的价格远低于这一平均价格水平。

漳州没有公开宣布2012年的提价控制,但保持了房地产市场的稳定。2012年和2011年宣布的增长不会有太大不同。如果涨幅仍低于15%,那么漳州市2013年的物价水平应控制在6500元/以下,这被认为是稳定的增长。 2012年下半年,漳州楼市逐渐升温,12月份城市平均房价达到6200元/平方米。

从以上几组数据来看,漳州的房价增长率在过去的两年里一直在稳步上升。 “那么,是不是太快了?”这个范围标准没有明确的值。 大唐世家营销总监欧阳志敏(欧阳志敏)认为,3月份楼市数据出来后,市场的未来走向会更加明朗。 国家新政的细则不可避免地会导致那些只需要它的人被“错杀”,但具体实施取决于漳州的细则。

从过去的经验来看,漳州作为一个三线、四线城市,房地产开发水平在不断提高,房价一直处于全省的低谷。 政府的政策趋势也是鼓励那些只需要进入市场的人。它在贯彻推广政策方面更加积极。在2012年房地产市场低迷时期,漳州相继出台了微调公积金和银行信贷的“宽松政策”。 因此,漳州不太可能继续收紧对第二按揭贷款的控制政策。

目前漳州银行第二次抵押贷款的首付和利率尚未改变,仍以60%的最低首付利率和1.1倍基准利率的最低贷款利率运行。 因为是几年前,银行有足够的贷款金额和抵押贷款批准时间很短。

焦点3

住房供应减少,房价会上涨吗?

新规生效后,会不会导致买家观望,或者转移到新的楼市,导致新的楼市升温,从而导致房价相应上涨?这是近年来最常问的问题之一。

目前,舆论普遍认为,对二手房征收20%的税会导致很多购房者因契税负担过重而退出二手房市场。二手房占了很多税收优势,可能会逐渐成为购房者的首选。 这增加了第一手住房市场的短缺,间接推高了房价。

但事实上,就漳州的实际情况而言,二手房已征收20%的税达8年之久。 这一轮严格的政策要求,对漳州二手房市场税收负担的影响,可以说基本上没有 最重要的影响来自心理层面。

自从漳州8年前开始对二手房征收20%的个人所得税以来,二手房是否被忽视了?事实上,二手房个人所得税的征收是有政策和对策的,而“阴阳契约”已经成为中介行业的潜规则 为了规范二手房市场,漳州去年进一步推出了二手房涉税基价,结束了“阴阳合同”。因此,真正的交易只会受到二手房购买成本增加的影响。 然而,那些有二手房需求的人仍然要出手,二手房并没有像预期的那样崩盘。

回到问题的焦点,由于漳州的二手房有限,新房市场的上涨是一个“不可靠”的命题。 更何况,今年市场是集中供应的,漳州市场的住房供应非常充足

据金宏西欧皇家风景名胜区营销总监白云表示,实施细则在短期内可能确实会打击一些人观望,但从长远来看,这将导致二手房市场的分流,并促进新房的销售。 但是,如果二手房冻结了,正如大家所想的,大家都去买新房子,新房子的价格也跟着预期的上涨,那么如果价格上涨到和二手房一样的水平,大家都会回来买二手房。这是相互制约的,也可能发生。这种上升似乎是理所当然的。 但是,从目前的情况来看,今年的供应量很大,调控的预警信号很明显,开发商对新房市场的定价预期不会太高,大多数开发商至少在今年上半年会保持价格稳定。 (记者朱元和白志强,台湾海峡都市报闽南版)