中国房地产近逼周期性低潮09年将是低谷临界点

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自1998年以来,中国房地产价格连续7年以两位数的速度增长。 从2002年到2005年4月,全国住宅用地平均价格指数在五年内上涨了54.2%,北京、上海、广州和深圳的房价都上涨了一倍以上,杭州上涨了200%以上 经济发展、居民购买力提高、供求变化、农村城市化等是积极的驱动力,但也存在大量不合理的繁荣因素。 世界经验表明,(今日)房地产的非理性繁荣如果成分太大,往往会形成泡沫,但也表明监测房地产的周期性将有利于防范风险。

日本经济15年的痛苦

全球范围内,房地产泡沫引发的金融风险案例非常痛苦,最有影响力的案例是日本

20世纪80年代末,日本经济迅速反弹,出现了历史上罕见的繁荣时期。 为了刺激经济的持续发展,日本中央银行采取了非常宽松的金融政策,这些资金基本流入房地产行业,导致房地产价格大幅上涨。

自1986年以来,日本的地价仅在五年内就上涨了一倍多。 1987年,商业和住宅用地价格的年增长率甚至超过76% 根据日本国土资源部公布的调查统计,1985年东京商业用地价格指数为120.1,但1988年飙升至334.2,三年内几乎翻了一番。 二十世纪八十年代,日本六大城市的地价指数增长了五倍。地价总市值达到400.01万亿日元,相当于美国地价总价值的4倍和美国土地单价的100倍。 1990年,仅东京的地价就相当于美国的地价。

1991年,日本房地产泡沫破裂,导致日本经济崩溃十多年。 房地产价格的大幅下跌导致一些深深涉足房地产行业的大、中、小型企业倒闭。 仅在2000年,包括房地产开发商在内的6000多家建筑业公司破产,占当年破产企业总数的33.6%。 2002年,日本有28家上市公司倒闭,其中超过三分之一是房地产公司,创下战后上市公司倒闭的新纪录。 战后,日本经济进入了一个漫长的“和平到萧条”时期。

房地产泡沫的破裂直接引发了日本严重的金融危机。 从1991年到2000年,发达国家的财政赤字都有不同程度的下降,甚至出现盈余。只有日本的财政赤字从0.8%飙升至10.1%,同时伴随着通缩和金融危机。 房地产泡沫破裂的直接后果是给金融业带来大量坏账和可疑债务。 日本十大银行中,日本长期信贷银行、日本债券信贷银行和北海道takushoku银行相继倒闭。中小金融机构破产持续不断,金融体系极其不稳定。

日本国土交通省最近发布的地价统计数据显示,尽管东京等主要城市的地价最近有所上涨,但全国平均地价仍在继续下降。 15年后的今天,日本经济仍处于低谷。尽管有一线希望,但要让经济重回健康轨道仍然很困难,甚至很暗淡。

同样,1997年房地产泡沫引发的金融危机也包括东南亚国家、东亚的韩国和中国的香港、澳门和台湾。 尤其是在香港,房地产价格修正率高达50%,近10万负资产持有者,对整个经济、金融和社会产生了重大影响{HotTag}

波动周期和频率

为什么房地产容易遭受经济风险和金融危机?由于房地产行业产业链长,产业关联度高,上游涵盖钢铁、水泥、物流等行业,下游包括建筑、装饰、房地产等行业。它是经济发展的支柱产业,容易吸引大量投资。房地产业是一个资本密集型产业,与金融业密不可分。房地产金融风险将过度集中在商业银行系统。房地产兼具实体经济和虚拟经济的特征,以及投资和消费的功能。房地产商品的虚拟经济特征相对隐蔽。

正是房地产的这些属性使房地产经济成为国民经济的领导者。然而,这只羊可以把经济引向一条好的道路,但它也可以把经济引向泥潭和深渊。

当然,经济发展不是无序和不确定的,也不是难以驾驭的怪物。它有自己的规律性和客观性,可以预测和管理。

管理房地产经济的关键是建立监测、预防和预警机制,特别注意其周期的规律性和危机发生前的征兆,以便在事故发生之前就预防事故的发生。 市场经济国家和地区的房地产具有很强的规律性。当然,由于不同国家不同的经济发展、区域环境、文化生活等条件,房地产的波动周期和频率也不同,甚至非常不同。 例如,美国的房地产波动周期一般为20年,上升期约为10年,下降期约为10年。日本有10年、6-7年的上升期和3-4年的下降期(金融危机和经济危机除外);中国台湾地区有5 ~ 6年的周期,其中4年左右是一个上升期。

中国大陆的房地产也有一定的周期性。要找出其波动频率,必须分析其发展经验。

中国房地产周期可分为四个时期:1979年至1985年的复苏期、1986年至1990年的发展期、1991年至1998年的增长和宏观调控期以及1999年至今的高速增长期